Miseaux normes de fosse septique en cas de vente à Martigues Dans Les Bouches-Du-Rhône 13 Démolition d'un ensemble de petites constructions dans un jardin de villa à Saint Martin de Crau dans les Bouches du Rhône Alorspour répondre à vos questions : - un terrain non desservi par un réseau d'assainissement n'est pas un frein à la vente / achat. Heureusement, sinon plusieurs millions de propriétaires se retrouveraient avec des terrains invendable (l'assainissement individuelle concerne +/- 18millions de français) - un terrain avec fosse n'est pas Sides travaux de mise aux normes doivent être effectués, le délai est seulement d’une année suivant la vente. Normalement, les travaux sont à la charge du propriétaire avant la vente. Cependant, il peut faire le choix de ne pas les En2015, ces normes ont évolué dans le but de mieux préserver l’environnement avec zéro pollution. On parle alors de la norme NF 64 DTU. Une fosse septique est dite conforme aux normes si et seulement si elle est normée NF 64 DTU. Dans le cas contraire, une mise aux normes est indispensable sinon vous risquez plusieurs sanctions pénales. Dansle cas où l’installation ne répond pas aux réglementations imposées, des sanctions sont encourues. Contactez les experts de Picajo pour une mise aux normes de votre fosse septique à Saint-Gaudens. Protégez le sol et les nappes Lesréglementations concernant la mise en norme en cas de vente Lorsque vous allez mettre une maison en vente, l’acheteur se doit de demander une mise en norme s’il y a encore une fosse septique. En effet, vous devez valider la conformité de l’assainissement auprès des organismes et vous devez soumettre cette validité à votre acheteur. Eneffet, toute entreprise agréée doit être en mesure de vous fournir un certificat qui sera présenté lors du contrôle. Notre entreprise de plomberie à Fourqueux procédera au curage des canalisations, à la vidange de la fosse, à la maintenance des filtres posés et à fosse septique mise aux normes en assurera la maintenance régulière afin de vous assurer du bon Ilfaut savoir que si vous êtes propriétaire, vous devez réaliser votre mise aux normes dans les un à quatre ans qui suivent le diagnostic réalisé par le SPANC. Dans le cas où votre fosse septique est plus ancienne, il est nécessaire de faire un remplacement complet pour la mise aux normes. Parconséquent, si votre maison n’est pas raccordée au réseau d’assainissement collectif ou au réseau d’évacuation des eaux usées, la seule solution est l’installation d’une fosse septique, qui présente plusieurs avantages lorsqu’elle Uneévaluation du traitement des eaux usées doit être faite avant que le vendeur vende une maison équipée d’une fosse septique. Si les contrôles révèlent un problème avec votre fosse septique, le propriétaire sera responsable de sa mise en conformité. 0BzCSQA. Besoin de vendre votre maison ? Sachez qu’en France, cinq millions de logements sont équipés d’un système d’assainissement individuel, dont 80 % seraient mal entretenus ou défectueux. Si votre maison en fait partie, la loi vous oblige alors à réaliser un diagnostic assainissement avant de la céder. Vous trouverez dans ce dossier spécial les essentiels à savoir pour pouvoir vendre une maison avec un assainissement non conforme. La loi n’impose pas un assainissement conforme pour la vente d’une maison. Par contre, le diagnostic est obligatoire ! Actuellement, près de 600 000 logements rejettent directement leurs eaux usées dans la nature. Cela présente un risque de pollution des sols, des cours d’eau et des nappes phréatiques, et donc des risques majeurs pour la faune et la flore locale, y compris les humains ! Depuis 2012, la législation concernant le diagnostic immobilier s’est ainsi renforcée. Pas moins de 9 diagnostics sont requis lorsque vous devez céder votre bien diagnostic termite, amiante, gaz, etc., et parmi ceux-ci figure le diagnostic assainissement. En effet, l’assainissement est devenu l’une des principales préoccupations écologiques de l’État. C’est pour cela que la loi sur l’eau du 30/12/2006, complétée par la loi Grenelle II du 12/07/2010 a créé le diagnostic assainissement » qui concerne notamment les installations d’assainissement non collectif. Pourquoi réaliser un tel contrôle et qui doit le faire ? Voici maintenant quelques conseils pour vous aider à céder votre bien immobilier. Avant tout, il faut noter que le but du diagnostic est d’éliminer tout élément qui représente un danger à la santé des personnes et/ou qui risque de polluer l’environnement. Vous devez vous soumettre au diagnostic dans les deux cas suivants Le contrôle a eu lieu, mais il date de plus de trois ans, Aucun diagnostic n’a jamais été réalisé sur votre logement. Tout ce que vous devez faire, c’est de prendre contact avec le Service public d’Assainissement non collectif SPANC de votre commune. Ce service va ensuite vous envoyer des spécialistes pour examiner les dossiers de conception, vérifier la conformité, le fonctionnement et l’entretien de votre installation. Un assainissement peut être considéré comme non conforme à partir de certains critères. Parmi ceux-ci, on compte Le défaut de sécurité sanitaire, Le défaut de structure, Le sous-dimensionnement du dispositif, Le manque d’entretien L’usure de certains composants, Etc. Si le SPANC fait état de l’un ou de plusieurs de ces critères, les travaux de mise en conformité doivent donc être effectués dans l’année suivant la vente. Qui doit supporter le coût des travaux ? Dans la plupart des cas, les travaux sont réalisés par le propriétaire avant la cession de la maison. Cependant, la loi ne mentionne pas qu’il appartient au vendeur ou à l’acquéreur de payer la facture relative à la mise en conformité de l’assainissement. Vous pouvez donc envisager d’intégrer ces coûts supplémentaires dans la négociation. Si l’acquéreur consent à prendre en charge les travaux, il devra prendre contact avec le SPANC et déposer un dossier de conception pour la réhabilitation ou l’installation du dispositif au cas où votre maison n’en est jamais équipée. À ces mots, il est bien possible de vendre une maison avec un assainissement non conforme, sous certaines conditions. D’une part, le document attestant la réalisation du contrôle par le SPANC doit être fourni. D’autre part, vous ou l’acquéreur du logement acceptez de réaliser les travaux de mise en conformité dans le délai imposé par la loi. Quels dispositifs pour réhabiliter avant une vente ? Comme nous l’avons déjà évoqué, en tant que propriétaire, vous pouvez choisir de ne pas remettre aux normes votre assainissement avant de céder votre maison. Dans ce cas, vous devez mentionner les travaux nécessaires à son futur acquéreur, lequel devra réaliser les travaux dans l’année suivant la signature de l’acte de vente. Le problème est que la mise conformité du dispositif peut coûter une certaine somme, qu’il s’agisse d’une réhabilitation d’un système déjà existant ou d’une mise en place d’une nouvelle filière au cas où le logement n’aurait jamais été équipé d’un système d’assainissement. Ceci risque donc de faire baisser la valeur de votre bien. C’est l’une des raisons pour laquelle de nombreux propriétaires choisissent de réaliser eux-mêmes la remise aux normes de leur système d’assainissement. L’autre raison est que ces travaux sont désormais éligibles à plusieurs types d’aides et subventions selon la filière choisie éco-prêt à taux zéro, TVA à 10%, etc. Remise aux normes partielle quelles solutions ? Une réhabilitation partielle consiste souvent à remplacer un ou plusieurs éléments de votre système d’assainissement défectueux. De nombreuses maisons non reliées au tout-à-l’égout épurent encore leurs eaux usées grâce à une seule fosse septique qui n’assure que le prétraitement des eaux. Traditionnellement, cette fosse devait être suivie d’un système d’épuration des eaux comme la tranchée d’épandage, le filtre à sable, etc. Mais pour la remettre aux normes, il n’est plus désormais intéressant de mettre en place un système d’épandage, dans la mesure où ce dernier requiert une surface très importante, allant jusqu’à plus de 100 m2. Si la fosse septique est toujours en état, certaines communes peuvent encore tolérer cette installation et recommander de la remettre aux normes en mettant en place un filtre compact en sa sortie. Le filtre épure les eaux tel qu’un système d’épandage, mais il est bien plus compact surface utile d’environ 10 m2. Ceci vous permet de limiter les coûts de réhabilitation de votre assainissement. Dans d’autres cas, si une fosse septique avec épandage est jugée acceptable » par le SPANC, il faut souvent s’attendre à quelques travaux de remise aux normes, comme la vidange de la fosse, le curage des canalisations, le nettoyage des bacs à graisse, etc. Remise aux normes totale quelles filières privilégier ? Dans ce cas précis, vous devrez tout simplement refaire votre installation à partir du début jusqu’à la fin, comme s’il n’y en avait jamais eu. Ou bien, lorsque le logement n’est pas encore doté d’un tel équipement, vous devez donc mettre en place un nouveau système d’assainissement. Le mieux serait de vous tourner vers les filières agréées qui sont plus compactes et plus performantes que les filières traditionnelles. En général, vous avez deux options le filtre compact et la micro-station d’épuration. Première option installer un filtre compact Le filtre compact a été conçu dans le but de conserver les méthodes d’épuration des filières traditionnelles, tout en essayant de réduire autant que possible la surface d’épandage. Au lieu d’installer un système d’épandage, le filtre compact utilise donc un média filtrant concentré dans une cuve étanche et très compacte. L’avantage de ce média est qu’il possède une haute capacité épuratoire et est presque inaltérable durée de vie allant jusqu’à plus de 10 ans. Parmi les média les plus utilisés, on compte les fibres de coco, la zéolithe, la laine de roche, les coquilles de noisette et l’écorce de pin. L’autre atout du filtre compact est qu’il ne consomme pas d’électricité, contrairement à la micro-station d’épuration. Toutefois, il prend plus de place et s’avère un peu plus onéreux que cette dernière. À titre informatif, une fosse toutes eaux avec un filtre compact est accessible à partir de 8 000 jusqu’à 11 000 euros. Seconde option opter pour une micro-station d’épuration La micro-station d’épuration a été née de la volonté de reproduire le principe d’assainissement d’une station d’épuration municipale, mais en version miniature. En quelques mots, elle traite les eaux usées grâce à l’action des bactéries épuratrices qui y sont présentes naturellement. Ces microorganismes nécessitent un apport d’oxygène pour se développer et digérer les matières polluantes dans les effluents. L’apport d’oxygène est assuré par un compresseur d’air qui doit être alimenté en permanence en électricité. Sa consommation électrique est de l’ordre de 10 à 50 euros par an suivant le modèle choisi. Cette filière est la plus compacte de toutes emprise au sol de moins de 5 m². Elle peut aussi être installée en un à deux jours seulement. D’ailleurs, la micro-station offre un rendement épuratoire jusqu’à plus de 95 %, contre 30 % pour une filière traditionnelle. Si vous voulez mettre en place un tel dispositif avant de céder votre maison, prévoyez un budget d’environ 6 000 à 12 000 euros. En cas de vente d’un bien, la mise en conformité de votre fosse septique est maintenant obligatoire. Venez découvrir les démarches liées à cette mise en conformité. La mise en conformité de votre fosse septique représente une remise au norme de votre assainissement non-collectif. Lors de la vente de votre bien vous avez plusieurs options Votre fosse septique a été signalée conforme par le SPANC lors de son installation. Il vous suffit de lier le certificat de conformité au dossier de diagnostic technique à présenter à votre notaire. Vous n’avez pas eu la visite du SPANC. Vous ne possédez donc pas de certificat de conformité de votre installation nécéssaire pour la vente du bien. Il vous faut contacter au plus vite le SPANC de votre mairie afin de commencer la procédure de remise au norme. Vous avez eu la visite d’un SPANC et celui-ci a signalé votre fosse comme non-conforme. Il vous faut prendre contact avec lui afin qu’il puisse vous guider pour le processus de mise au norme de votre dispositif d’assainissement non rôle du SPANC Le Service Public de l’Assainissement Non-Collectif SPANC est un organe présent dans pratiquement toutes les mairies de France. Le rôle du SPANC est de gérer et de contrôle l’assainissement non collectif dans sa juridiction. Ses missions sont De vérifier les dossiers de conception De vérifier la mise en place du projet L’objectif principal du SPANC est de préserver l’environnement et la santé des personnes des risques liées aux eaux usées dans une zone cas de non-conformité En cas de risque sanitaire transmission de maladies, nuisances olfactives, votre assainissement sera considéré par le SPANC comme non conforme. De plus, les dispositifs d’assainissement ayant un défaut en terme de fermeture ou de structure, ne peuvent pas être considérés comme conformes. Enfin, une non-conformité peut être également due à une installation non fini, trop petite, ne fonctionnant pas, ou non obligations lors de la vente d’un bien Lors de la vente de votre maison, si votre dispositif est déclaré non conforme, le futur acheteur devra être tenu au courant. De plus, les travaux de cet assainissement devront être réalisé dans l’année suivant l’achat du bien. Enfin, dans la plupart des cas, les travaux de remise aux normes est à la charge du vendeur du bien, néanmoins, si cela n’est pas le cas, le coût des travaux devra être pris en compte, lors de la fixation du prix du bien de logement en assainissement non collectif A découvrir aussi notre article sur l’Achat logement en assainissement non collectif. SOMMAIRE En quoi consiste le diagnostic d’assainissement ? Situations pouvant donner lieu à conflits Les actions de l’acheteur contre le vendeur Possibilité pour le vendeur d’agir contre le diagnostiqueur et le notaire Vous venez d’acquérir une maison et vous constatez des difficultés d’évacuation des eaux usées, des dégorgements au niveau de vos canalisations ou pire, vous découvrez qu’il existe une fosse septique dans votre jardin, mais votre acte de vente ne l’indiquait pas ... Cela résulte certainement d’un mauvais diagnostic d’assainissement voire d’une absence totale de ce diagnostic qui est à l’initiative du vendeur. Des solutions existent pour répondre à votre situation et Avocats Picovschi, expérimenté en droit immobilier, développe avec vous les possibilités d’action résultant de cette non-conformité aux règles d’assainissement. En quoi consiste le diagnostic d’assainissement ? Depuis le 1er janvier 2011, le Code de la construction et de l’habitation impose, dans le cadre d’une vente immobilière, qu’un diagnostic d’assainissement, également appelé contrôle des installations d’assainissement non collectif », soit annexé à l’acte authentique de vente. Ce diagnostic doit être daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte. Ce document est établi après un audit des installations individuelles de traitement des eaux usées. Il concerne les propriétaires de maisons individuelles, équipées d’une fosse septique, d’un bac à graisse ou d’un réseau d’épandage souterrain c’est-à-dire ceux n’étant pas reliés à ce que l’on appelle plus couramment le tout-à-l’égout ». Le diagnostic, à l’initiative du propriétaire du bien immobilier, est opéré par le Service public d’assainissement non collectif SPANC auquel chaque commune est rattachée. Le contrôle est ensuite effectué par un fonctionnaire ou délégué à un prestataire. L’objectif d’un tel diagnostic est d’une part d’informer l’acquéreur sur l’état du logement et d’autre part, améliorer l’état des installations. De plus, l’acquéreur a tout intérêt à délivrer le diagnostic d’assainissement, pour éviter toutes poursuites futures et voir sa responsabilité mise en jeu. Situations pouvant donner lieu à conflits Si au moment de l’acquisition d’une maison, vous constatez quelques problèmes avec les installations de traitement d’eaux usées, dans ce cas, il peut y avoir eu un manquement au niveau de la réalisation du diagnostic d’assainissement. Par exemple, vous constatez le bouchage des canalisations d’évacuation de la maison à la suite de dégorgements ou une fosse septique ayant débordé et nécessitant une vidange... Le constat de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif vous oblige, dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique à réaliser les travaux de conformité. Toutefois, aucune sanction n’est prévue par le code pour la non-réalisation des travaux par l’acquéreur dans le délai. Seul l’article L. 1331-8 du Code de la santé publique prévoit une sanction financière qui peut être appliquée à l’issue d’un délai de 4 ans à compter de la notification du rapport de contrôle, que ce contrôle ait été fait à l’occasion de la vente ou non. Il a été proposé d’octroyer aux notaires la possibilité de séquestrer le montant estimé des travaux jusqu’à la mise aux normes de l’installation, mais une réponse ministérielle du 19 avril 2018 a mis fin à ce débat. Or, vous n’êtes pas fautif et vous n’avez pas à subir la charge finale de ces coûts. Ainsi, le recours à un avocat compétent en droit immobilier s’avère primordial afin de vous conseiller au mieux sur les actions qui s’offrent à vous. Les actions de l’acheteur contre le vendeur L’omission du diagnostic est source de responsabilité du vendeur. Toutefois, les textes ne prévoient pas de sanctions spécifiques en cas de violation de l’obligation, de sorte que cette responsabilité peut être recherchée sur divers fondements, tels que l’obligation d’information, le vice du consentement, la non-conformité ou encore la déclaration de charges exceptionnelles. Or, de manière générale, le non-établissement du diagnostic donne généralement lieu au contentieux relatif à la garantie des vices cachés. Pour rappel, l’article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur garantit l’acheteur contre les vices cachés. En revanche, la preuve du vice incombe à l’acquéreur du bien et plusieurs conditions doivent être réunies Le vice doit être caché, c’est-à-dire que la garantie ne joue pas contre les vices apparents ; Le vice doit être inhérent à la chose, c’est-à-dire lié par un lien suffisamment fort ; Le vice doit être antérieur à la vente ; Le vice doit rendre la chose impropre à son usage habituel. En conséquence, si vous constatez après votre achat que votre système d’assainissement est défectueux ou pire, que vous ne saviez même que vous disposiez d’une fosse septique !, vous pouvez agir en garantie des vices cachés contre votre vendeur. En effet, les problèmes d’assainissement sont la plupart du temps cachés et nécessitent un diagnostic pour être découverts. Par ailleurs, ils sont suffisamment graves pour empêcher l’usage de l’immeuble mauvais traitement des eaux usées, fosses septiques bouchées. Le délai pour agir est de deux ans à compter du jour de la découverte du vice caché. L’acquéreur peut également soulever un défaut de conformité de son assainissement, mais cette action ne peut être cumulée avec l’action en garantie des vices cachés. Ce contentieux étant d’une réelle complexité, il convient de mandater un avocat compétent, qui fort de son expérience saura agir au mieux pour vous. Possibilité pour le vendeur d’agir contre le diagnostiqueur et le notaire En augmentant le nombre de diagnostics obligatoires au moment de la vente de bien immobilier, le diagnostiqueur a aussi vu ses possibilités d’engagement de sa responsabilité augmenter. En tant que professionnel tenu de réaliser des investigations approfondies, dans le respect des règles de l’art et des normes édictées en la matière, ses erreurs peuvent être sanctionnées lorsqu’elles provoquent un préjudice. Depuis un important arrêt du 8 juillet 2015, les préjudices matériels et de jouissance subis par l’acquéreur ont un caractère certain et doivent être indemnisés. La Cour de cassation écarte ainsi la seule réparation de la perte de chance d’obtenir le bien à un prix plus avantageux Cass. Ch. Mixte, 8 juillet 2015, n° Enfin, le notaire commet une faute et engage sa responsabilité pour manquement à une obligation d’information et de conseil s’il reçoit l’acte authentique alors qu’il n’a pas annexé le résultat des investigations de la mairie concernant l’état du réseau d’assainissement du bien. Dans une décision du 15 septembre 2016, la Cour de cassation juge que cette faute prive l’acquéreur du bien d’une chance de pouvoir négocier le prix en fonction de cette non-conformité Cass. Civ. 3ème, 15 septembre 2016, n° Il convient d’être vigilant à l’achat de votre bien immobilier pour éviter de vous retrouver à débourser des frais inutilement ... Les conseils avisés d’un avocat compétent en droit immobilier et son expérience technique en la matière vous permettront de faire valoir vos droits. Avocats Picovschi vous accompagne tant dans le cadre d’une résolution amiable de votre litige que dans le cadre d’un contentieux avéré. Source Le diagnostic assainissement tout savoir en cas de vente immobilière » publié par le site officiel ; Focus sur la garantie légale des vices cachés Rappel des points essentiels », publié par Maud Avril le 13 avril 2016 ; Réponse ministérielle, publiée dans le JO Sénat du 19/04/2018, page 1974

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